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Asamblea Extraordinaria
1.Presentación administración
2.Situación legal trabajadores
3.Morosidad gastos comunes
4.Análisis consumo gas
5.Reparación mayor calderas
6.Tareas realizadas y por realizar (no se anexa ya que será tratado en asamblea ordinaria
7.Estado financiero comunidad
8.Reglamento de convivencia
Comité administración:
Presidente: José Luis Figueroa
Tesorero: Raúl Calvin
Secretario: Eduardo Bebin
Integrante: Alfonso Loren
Integrante: Mariela Silva
Administrador: Agustín Denegri
Asesor Legal: Francisco Mariani
Reuniones semanales con administrador
Revisión estado financiero: morosidad, cuentas por pagar
Revisión de tareas pendientes
Definición de pautas de trabajo administrador
Confección actas y envío vía email
Apoyo técnico a administrador en diversas tareas
Destacamos la importante labor desarrollada por Raúl Calvin: administración, mantención, capacitación personal
Comunicaciones:
Preparación de comunicados
Respuestas a consultas vecinos via email comunidad
Antecedentes
Ley establece que descanso debe recaer en día domingo al menos dos veces al mes Desde el inicio de operación del edificio se compensaba con bono cumplimiento a los nocheros que si bien tenían sus días de descanso no siempre cumplían la condición anterior
Esta situación fue remediada a principios de este año con modificación de turnos
Después de haberse implementado la modificación en los turnos, los trabajadores requirieron que se le pagaran los descansos semanales no otorgados el domingo
Constancia, denuncia, multa
Como una medida de negociación algunos empleados dejaron un constancia en la Inspección del Trabajo
Se inició una negociación con los empleados conforme a lo que establece la ley para lo cual se contó con la asesoría de Francisco Mariani en la definición de montos y redacción de actas de acuerdos
Durante el proceso de negociación Victor Medina (nochero) realizó una denuncia ante la Inspección del Trabajo
Denuncia se materializó en visita y posterior multa de la Inspección del Trabajo a la Comunidad
Administrador en conjunto con Francisco Mariani se reunión con inspectora que cursó multa
Considerando que la comunidad nunca había sido multada se definieron las tareas a realizar para solicitar restitución de multa
Con fecha 10-09-08 se presentó ante la inspección documentación que respalda
Pago días domingos
Reglamento higiene y seguridad
Compra implementos seguridad
Regulación contratos
Nuevos turnos de trabajo
$4.831.132 gasto común agosto
38 departamentos morosos
32% del total
Deuda promedio por depto $214.825
Deudas se mantienen con dos meses antigüedad
No se puede cortar electricidad
Gasto común histórico ha fluctuado entre 7,1 MM$ y 7,8 MM$
Fluctuaciones sobre los 8,0 MM$ se explican:
Abr 2008: mayor honorario por cambio de administrador, compra de artículos de aseo e inicio del pago de reparación mayor a calderas
Mayo-Agosto 2008: cuenta metrogas invierno, reparaciones mayores calderas y varios
Consumo de gas similar al verano (aprox. $ 550.000)
Se termina de pagar las reparaciones mayores de calderas
Nueva malla turnos no implica mayores gastos personal
Este nivel de gastos sólo está cubriendo los gastos básicos (7,0 MM$) y gastos extraordinarios (600 M$)
Cualquier inversión o gasto mayor en mantención, necesariamente incrementará el gasto común
Reducción hasta 18% consumo m3 gas
Incremento de hasta un 59% en precio del m3 gas
Reparación Mayor Calderas
Si bien se realizaban mantenciones mensuales nunca se realizó una mantención mayor
Razones:
fittings con filtraciones
regulación de quemadores
higienización de boilers
desincrustación de intercambiadores de calor
Selección de proveedores
Para efectos de cotización se llamó a las siguientes empresas:
Termosistemas: no presentó propuesta
Kaltemp: declinó presentar propuesta argumentando que no ofrecía servicio de mantención a instalaciones no realizadas por ellos
Termofrío: no presentó propuesta
Interma: presentó propuesta
Climaroca: presentó propuesta
Climapiscinas: presentó propuesta
Valores por Concepto Reparaciones:
Interma : UF 205,11 = $ 4.013.409
Climapiscinas : UF 35,08 = $ 689.603
Climaroca : UF 32,08 = $ 626.313
Valores por Mantención [base anual]:
Interma : UF 107,10 = $ 2.105.372
Climapiscinas : UF 108,67 = $ 2.320.627
Climaroca : UF 80,92 = $ 1.590.725
Criterios de selección
Se consideraron los siguientes aspectos:
Inspección de las instalaciones en terreno
Detalle de las partidas involucradas
Garantía ofrecida post trabajos realizados
Experiencia de la empresa en trabajos de mantención
Se seleccionó a Climapiscinas pese a no ser la más económica:
Ofrecía mejor respaldo técnico y de garantía sobre los trabajos a realizar
Ofrecía algunos extras sin costo: capacitación de mantención de piscina a personal, servicio de mantención fraccionada sin contrato anual
Presupuesto final
Reparación se realizó durante los meses de Marzo y Abril
Reparaciones:
$689.603 (valor presupuesto) + $1.446.677 (adicionales)
Mantención:
$947.240 (valor presupuesto) + $821.694 (adicionales )
Total Cancelado Reparación + Mantención Preventiva:
$ 3.905.214
Razones de alza cotización original
La razón principal del incremento de gastos respecto al presupuesto original, se basó en haber encontrado piezas con fallas por uso que no eran apreciables sin un desarme de las mismas
Ahorros colaterales producto de la mantención:
Mantención Piscina: $209.760
Mantención Calderas: $913.861
Base 7,5 UF/mes - Interma
Total Ahorro: $1.123.621
Valor final mantención $ 2.781.593
Valor final mantención por depto:
$2.781.593/119= $23.375
Considerando el período:
$23.375/3 años= $7.792/año
Se traduce en un costo de mantención mensual por depto:
$7.792/12 meses= $649/mes
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